Stångåstadens
möjligheter och risker
Möjligheter och risker
Möjligheter och risker
Stångåstadens lönsamhet och verksamhet påverkas främst av den ekonomiska tillväxten och utvecklingen i regionen, ränteläget och inflyttning till staden. Fastighetsförvaltning kräver långsiktiga strategiska beslut då det på kort sikt finns begränsade möjligheter att påverka resultatet.
Bolagets styrelse medverkar i den långsiktiga planeringen och deltar i arbetet kring risk och väsentlighetsanalys. Där lyfts olika risker fram och målet är att skapa rutiner och arbetssätt för att minimera att riskerna uppkommer.
Vi använder COSO-modellen (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) som bas för arbetet med intern styrning och kontroll. Processen omfattar alla interna processer, rutiner och system och är ett systematiskt arbete för att säkra att vi når våra mål på ett effektivt sätt och att verksamheten styrs enligt lagar, regler och ägardirektiv.
Den interna kontrollen syftar till att undvika allvarliga fel och att skapa en trygg arbetssituation för bolagets anställda. Vi identifierar därför brister och risker som är hot mot att vi ska nå våra mål och skapar åtgärder och kontrollaktiviteter för att hantera dessa risker och brister. Stångåstadens interna kontroll beskrivs utifrån de fem komponenterna i COSO-modellen: kontrollmiljön, riskanalys, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning och utvärdering.
I alla organisationer finns en risk för att oönskade situationer ska inträffa. Om risken realiseras påverkas organisationens möjligheter att nå sina mål. Intern kontroll handlar därför även om att kartlägga och analysera befintliga risker samt vidta åtgärder för att minimera dessa.
Risker
Under 2021 genomförde styrelsen och ledningen i Stångåstaden en omfattande omvärldsspaning där huvudfokus var att hitta de faktorer som kommer att påverka bolaget allra mest de kommande åren. Omvärldsspaning är en viktig del i vår verksamhet och görs kontinuerligt inför affärsplaneringen som sker under hösten.
En översyn har även gjorts av vår riskmatris av ledningsgrupp, kvalitets- och hållbarhetschef samt finanschef. Minst en gång per år återrapporteras riskanalysen till styrelsen. Vi beskriver riskmodellen, de återkommande kontrollerna, eventuella avvikelser och möjligen nya kontroller för kommande år.
Den senaste återrapporteringen gjordes i december 2021 i samband med att riskmatrisen presenterades.
De risker som Stångåstaden berörs av delas in i tre riskområden:
Strategiska risker och omvärldsrisker
Risker kopplade till företagets strategiska inriktning och risker som bolaget påverkas av men inte kan råda över.
Operativa risker
Risker som uppkommer i huvudverksamheten.
Finansiella risker
Risker kopplade till företagets finanshantering och räntekostnader.
I vissa fall kan de operativa riskerna även vara en omvärldsrisk. Exempel på det är driftskostnader som både är en operativ risk som vi kan minimera genom att agera kostnadsmedvetet men även en omvärldsrisk då vi inte styr över till exempel väderleksförhållanden och skatter och avgifter.
Avseende hållbarhetsrisker så tar vi även med ett vidare perspektiv då vi för flera av riskerna även inkluderar leverantörskedjan. Varje specifik risk har analyserats och bedömts. Med detta som utgångspunkt har en samlad bedömning av respektive riskkategori gjorts utifrån en tiogradig skala. Den samlade bedömningen ska ses som en indikation av storleken på riskkategorin som helhet. En etta betyder låg till obefintlig risk, en tia betyder mycket hög risk.
Vidare kan storleken på risk skilja sig åt beroende på vilket tidsperspektiv som tillämpats. De flesta av riskerna är analyserade med ett relativt kort tidsperspektiv, på cirka 3–5 år. Givetvis varierar tidsperspektivet för de olika specifika riskerna, till exempel är risker kopplade till de globala klimatförändringarna en risk med längre perspektiv.
Kontrollaktiviteter
Kontrollaktiviteter är de konkreta åtgärder som vidtas för att motverka, minimera eller i vissa fall eliminera risker. Dessa ska utformas i förhållande till den riskbedömning som gjorts och till befintlig kontrollmiljö. Aktiviteterna ska så långt som möjligt integreras i organisationens ordinarie verksamhetsprocesser och således ingå som naturliga beståndsdelar i de processer som organisationen och ledningen behöver för att nå sina mål.
Exempel på kontrollaktiviteter:
- En gång per månad görs stickprov i fastighetssystemet för att kontrollera efterlevnaden av hyrespolicyn i samband med uthyrning.
- Uppföljning av att fakturorna överensstämmer med vad som beställts ska göras vid attestering. Samt att stickprovskontroller görs i fakturasystemet varje månad. Djupanalys sker av 0,5–1 procent av fakturorna.
- Översyn av miljöaspektförteckningen (miljöriskerna) enligt en utvärderingsmodell sker en gång per år med avrapportering vid ledningens genomgång.
- Vid rekrytering görs en kravanalys, en kravprofil och senare under processen intervju, referenstagning och personlighetstester.
- Stångåstaden har behörighetsregler för IT-systemen. Backup sker varje natt av alla servrar via en molntjänst.
- Ränteutfall jämförs mot Finanspolicyn. Policyn revideras årligen för att säkerställa att finansarbetet sker på bästa sätt och uppföljning sker månadsvis för att kontrollera att policyns alla delar uppfylls och rapportering sker löpande till styrelsen.
Årligen återrapporteras resultatet av de månatliga kontrollaktiviteterna till styrelsen. Så även i år där vi återrapporterade under novembermötet att inga avvikelser av kontrollaktiviteterna hade uppkommit.
Strategiska risker
Strategiska risker
Bostadsmarknaden och efterfrågan Riskbedömning: 2
Risker finns i huvudsak inom tre affärsområden: uthyrning av hyresbostäder, studentbostäder och lokaler. För samtliga affärsområden finns det risk för vikande efterfrågan på grund av:
- Nedläggning/flytt av större aktör/bolag i Linköpingsområdet.
- Större omstrukturering/nedläggning eller försämrat rykte för Linköpings universitet.
- Recession/större samhällskris inom finans/bostadssektorn.
- Överproduktion av nyproducerade lägenheter.
- E-handel som påverkar handeln i stadsdelscentrum och city.
- Politiska beslut som påverkar efterfrågan negativt (borttagande av bostadsbidrag, subventioner för egnahemproduktion etcetera).
- Ofördelaktig förändring av hyressättningssystemet.
Omvärldsbevakning, branschpåverkan genom deltagande inom Sveriges Allmännytta/Fastigo etcetera. Vi analyserar kunders beteende i våra interna system vad gäller efterfrågan på hyresbostäder och lokaler för att tidigt fånga upp förändringar och vid behov vidta åtgärder.
Positiv befolkningstillväxt, starkt näringsliv och universitet ger ökad efterfrågan på bostäder och lokaler.
I första hand påverkan på lokalhyresgäster, som en följd av förändrade handels- och arbetsmönster, som i sin tur ger effekter avseende uthyrningsgrad och intäkter. På sikt kan det medföra sänkta hyresnivåer.
Hyresutveckling Riskbedömning: 5
Det finns en viss risk i nuvarande hyressättningsmodell att vi inte får kostnadstäckning vid en större ränteuppgång och högre inflation. En ränteuppgång påverkar även avkastningskraven på fastigheter och gör det svårare att få ihop långsiktigt lönsamma investeringar i ny- och ombyggnation.
Vi försöker kompensera för allmän kostnadsutveckling och ta höjd för god förvaltningskvalitet vid den årliga hyresförhandlingen tillsammans med Hyresgästföreningen. Hyror för nyproduktion sätts i huvudsak genom presumtionshyror, lokaler sätts utifrån marknadsnivå, tillval utifrån bruksvärde medan extra tjänster ska marknadsprissättas. Vi eftersträvar en blandning och variation av våra bostäder och fastigheter vid såväl nyproduktion som ombyggnation för att möta olika kunders krav och önskemål.
Med ett lyckat samarbete med Hyresgästföreningen når vi en jämvikt mellan kostnadsökning och hyreshöjning. Med olika hyresnivåer kan vi möta olika kunders efterfrågan av bostäder utifrån deras betalningsförmåga.
Kortsiktigt finns det en risk för att hyresutvecklingen blir lägre än kostnadsutvecklingen.
Risker vid skattemässiga förändringar Riskbedömning: 4
Regler för paketeringsförsäljningar kommer begränsa vinsten vid fastighetsförsäljning som kommer påverka pris, reavinster och upplägg. Ränteavdragsbegränsning kommer öka bolagets skattebelastning. Bolaget påverkas av skatt på energi. På grund av att skattesystemet är i obalans mellan upplåtelseformerna, då egnahem och bostadsrätter indirekt subventioneras genom möjligheten till avdrag för räntekostnader, finns en risk att vår produkt blir dyrare än egnahem och bostadsrätter.
I stort kan vi bara förhålla oss till dessa risker men vi försöker ändå påverka beslutsfattare själva och via vår branschorganisation Sveriges Allmännytta. Vi omvärldsbevakar dessa frågor för att vara förberedda vid förändringar. Vi simulerar löpande hur ränteavdragsbegränsningar och andra skatteförändringar påverkar vår ekonomi.
Lyckas vi påverka skattereglerna positivt kan det gynna bolaget ekonomiskt.
Regler och lagstiftning Riskbedömning: 6
Vi omfattas av en mängd regler och lagar. Två av de lagar som är specifika för vår typ av verksamhet är Lagen om Offentlig Upphandling (LOU) och Allvillagen. LOU medför att vi är ålagda att upphandla enligt lagstadgade regler vilket innebär att vi inte handlar under lika villkor som andra aktörer. Vidare ser vi ett antal ökade överprövningar och färre anbud. Allvillagen är en särskild lagstiftning för kommunägda bostadsbolag vilket bland annat ställer krav på ett affärsmässigt agerande. I lagen tydliggörs det att endast byggnation med affärsmässighet kan motiveras när det gäller nyproduktion. Detta styr i vilka områden företaget kan planera nyproduktion i, vilket medför att det i ett så kallat C-läge i vissa fall kan vara svårt att få en acceptabel lönsamhet.
Vi håller oss uppdaterade om och följer de lagar och regler vi omfattas av. När det gäller LOU så lägger vi stor vikt vid upphandlingar och försöker hitta nya lösningar inom regelverket.
Rätt hantering av LOU motverkar oegentligheter och korruption samt pressar priserna neråt vid upphandlingar. Affärsmässigheten genomsyrar hela verksamheten vilket långsiktigt kommer kunderna till gagn.
Operativa risker
Operativa risker
Vakanskostnader Riskbedömning: 2
Vakanskostnader medför förlorade intäkter och uppstår när bostäder och lokaler ej är uthyrda. Även om vi har hög efterfrågan på våra bostäder och lokaler så kan vakanser uppstå till följd av ineffektiva interna rutiner. Omflyttningar inom beståndet påverkar vakanskostnaderna.
Vi följer löpande efterfrågetrycket för att snabbt se signaler och förändringar av efterfrågan och identifiera trender. Vi har effektiva digitaliserade rutiner vid uthyrning för att minimera tid från uppsägning till uthyrning. Vi följer kontinuerligt utvecklingen inom detaljhandeln för att tidigt se eventuellt kommande förändringar i efterfrågan och fortsatt förhyrning bland lokalhyresgäster.
Med en effektiv uthyrning och genom att snabbt kunna anpassa oss efter kunders ändrade beteenden minskar vi vakanskostnaderna i bolaget.
I första hand påverkan på lokalhyresgäster som i sin tur ger effekter avseende uthyrningsgrad och intäkter. På sikt kan det medföra sänkta hyresnivåer. Vid restriktioner om att arbeta hemifrån kan Studentbostäder påverkas utifrån att fler studier då sker på distans. Genom att studenter därmed kan bo på annat håll kan det medföra att efterfrågan på studentbostäder i Linköping minskar.
Nyproduktion Riskbedömning: 9
Det finns en risk att byggkostnadsutvecklingen medför för höga kostnader i relation till vad kunderna är beredda, eller kan betala för sitt boende. Risken är hög att kostnaderna för byggnation inte går ner på grund av ökade materialpriser, brist på arbetskraft och låg konkurrens i Sverige. Både ökade råvarupriser och en eventuell brist på betong riskerar att slå hårt mot branschen. Hyresnivån är generellt högre i nyproduktionen vilket innebär särskilt hög risk vid fall i efterfrågan. En ytterligare risk är bristen på planlagd mark.
Vi arbetar för att bygga differentierat och för att skapa nya upphandlingsmodeller för bättre konkurrensutsättning på marknaden. Vår byggtakt är jämn oavsett konjunktur. Vi samverkar med många aktörer inom Sveriges Allmännytta för att uppnå bättre byggpriser. Vi verkar även för industriellt byggande för att därmed få ned priserna för nyproduktion. Uppnår vi inte rimlig lönsamhet i nyproduktionsprojekt avbryter vi upphandlingen. Vi samverkar med Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen. Genom att arbeta för en effektivare planprocess så möjliggör vi för kontinuitet i nyproduktion.
Genom vår nyproduktion bidrar vi till Linköpings utveckling.
Under inledningen av coronapandemin var det några fler som lämnade anbud och därmed blev byggkostnaderna något lägre. Denna effekt kvarstår dock inte utan nu ser vi snarare att vi får färre anbud. Vissa material som importeras har påverkats av pandemin och svårigheten med frakt från exempelvis Asien vilket medfört materialbrist och därmed högre kostnader.
Driftskostnader Riskbedömning: 5
Driftskostnad definierar vi som drift-, administration- och företagsövergripande kostnader. Det finns en risk att driftskostnaderna ökar mer i förhållande till intäktsökningen. Detta kan bero på dålig konkurrens vid upphandling vilket kan leda till ökade priser, höjda skatter och avgifter samt väderleksförhållanden som påverkar driften, till exempel kraftig nederbörd och extremkyla.
Det här är både en operativ risk som vi kan minimera genom att agera kostnadsmedvetet men även en omvärldsrisk då vi inte styr över bland annat väderleksförhållanden och skatter. Genom att ha god intern kunskap om drift- och underhållsprocesserna är vi duktiga upphandlare och beställare. Vi arbetar med bra uppföljningssystem för att säkerställa att beställningar och uppföljning genomförs på bästa sätt.
Genom bra upphandlingar säkerställer vi dels ett brett utbud av entreprenörer som vill utföra uppdrag åt oss, dels lägre driftskostnader vilket bland annat gör att vi kan satsa mer på planerat underhåll.
Något högre kostnader vilket är en effekt av att många hyresgäster varit hemma i större utsträckning på grund av coronapandemin. Bland annat ökar antalet felanmälningar och därmed reparationer samt vattenskador.
Underhåll Riskbedömning: 6
Med underhåll avser vi i detta fall större renoveringar och underhållsåtgärder. Även om vi vid större renoveringar har möjlighet att höja hyran finns det en risk för att vi inte tillåts sätta en hyresnivå som motsvarar den investering vi gjort. Kapacitetsbrist kan medföra höga kostnader för underhåll samt att vi inte får tag på leverantörer. När hyresgäster behöver evakueras försvårar den höga efterfrågan på lägenheter evakuering vilket kan medföra missnöjda kunder. Lägenheter som inte är renoverade kan innebära en risk för vattenskador och lägre efterfrågan.
I investeringsprocessen säkerställer vi att alla större ombyggnadsprojekt är långsiktigt lönsamma. Vi arbetar med olika nivåer för renoveringar och ombyggnationer och utvecklar olika modeller för upphandling. Vi ser kontinuerligt över våra processer och organisation för information och kommunikation till berörda kunder.
Vår fastighetsportfölj har en stor variation i läge, hyra, storlek och ålder. Det ger kunderna ett större urval och möjliggör för dem att anpassa sin bostad efter sin egen situation.
Under första året med coronapandemin fick vi lite fler anbud och lite bättre priser men vi ser inte att denna effekt kvarstått. Vissa projekt har ändrat inriktning då vi behövt anpassa arbetet utifrån att fler hyresgäster varit hemma. Vidare har corona medfört ett visst merjobb och svårigheter vid evakuering.
IT-säkerhet Riskbedömning: 9
En klar risk inom IT är det intresse som finns av att olagligt komma över information i våra IT-system, alternativt att man krypterar vår data och utövar utpressning på oss för att låsa upp den igen. Driftstopp i våra IT-system eller datakommunikation kan påverka såväl våra interna processer, vår verksamhet mot kund samt våra entreprenörer negativt. Då vi idag har digitaliserat de flesta av våra kärnprocesser som till exempel uthyrning och kontraktsteckning innebär ett sådant avbrott en stor sårbarhet. Ransomware (en form av skadlig kod som krypterar och läser dina filer och dator i syfte att begära en lösensumma för att få dessa tillbaka) via e-post är idag det enskilt största hotet och vi har under flera år sett dramatiska ökningar av dessa. Under 2021 har flera stora Ransomwareattacker genomförts mot företag i Sverige, vilket späder på hotbilden. Förutom detta ser vi ett hot i att vi inte har full kontroll över de människor som rör sig i våra lokaler. Att få tillgång till vårt interna nätverk och kunna placera ut utrustning som avlyssnar vår trafik kan resultera i att man kan ta kontroll över nätverket och våra IT-miljöer.
Stångåstaden har en intern IT-avdelning som känner vår verksamhet väl. Vi minimerar risken för olaga intrång genom avancerade IT-program som tvättar all extern trafik mot våra externa webbsidor. Det innebär att vi stoppar och förhindrar den skadliga trafiken innan den når våra hemsidor. Förutom det så ser vi hela tiden över behörighetsstrukturen till våra miljöer för att minimera skadan vid ett eventuellt intrång. Genom att nyttja MFA (multifaktorsautentisering), övervakning samt begränsa åtkomsten till våra system utifrån, minimeras risker för intrång. Vi arbetar löpande med patchning av sårbarheter samt dagliga backuper för att minska riskerna/skadorna för ransomware. Detta, tillsammans med utbildning av våra medarbetare samt externa säkerhetsanalyser av våra skydd, utgår våra största insatser för att skydda oss mot dessa hot.
Stabila IT-system, säker IT-miljö och standardiserade processer ökar effektiviteten och minskar kostnader. Ett snabbt agerande för att bemöta ett cyberangrepp möjliggör en stabil arbetsmiljö och kontinuitet i verksamheten. Vi samverkar även med våra leverantörer av tjänster, nätverk och program för att hela tiden ha ett aktuellt skydd för våra IT-miljöer. Genom att segmentera och isolera våra IT-miljöer försvårar vi avsevärt för eventuella angripare och minskar återställningstiden markant vid ett angrepp. Vi kommer arbeta med att höja den digitala mognaden och säkerhetstänket tillsammans med HR för att få in det som en naturlig del i vårt dagliga arbete.
Distansarbete innebär en förhöjd risk och även om vi idag har säkerhetsåtgärder på plats för att möta eventuella intrång, så är risken förhöjd. Då vi under 2021 har vi avvecklat vår VDI miljö, infört Microsoft 365 samt en ny distansåtkomsttjänst, har vi höjt vårt skydd. Vi har även spärrat alla laptops från att installera program som inte är godkända av oss.
Arbetsmiljörisker Riskbedömning: 5
En osund arbetsmiljö leder till ohälsa, dåligt klimat och ett försämrat engagemang. Det innebär även höga kostnader för sjukfrånvaro och låg produktivitet. Detta ger även upphov till risk för olyckor. En risk vi ser är det “allmänt högre tempot” i samhället. Denna risk kan påverka medarbetarens fysiska och psykiska välbefinnande. Vi kan även se att det tuffare samhällsklimatet skapar en oro och innebär en ökad risk för medarbetare som arbetar ute i våra bostadsområden.
Risker föreligger även i leverantörskedjan såsom risker inom hälsa och säkerhet vid nybyggnation och ombyggnation av fastigheter.
Vi arbetar systematiskt med arbetsmiljöarbetet för att skapa en arbetsmiljö som minimerar risken för att någon råkar ut för en olycka eller blir sjuk. Arbetsmiljöarbetet är organiserat och ständigt pågående. Vi arbetar förebyggande med kompetensutveckling, ledarskap, friskvård och riskhantering. I företaget betonar vi självledarskapet som en central del där alla medarbetare har ett ansvar att bidra till att säkerställa en god arbetsmiljö. Det systematiska arbetsmiljöarbetet ska resultera i att vi tidigt fångar upp signaler på ohälsa oavsett anledning. Företaget har rutiner och beredskap för att hantera olyckor och hot/incidenter mot enskilda eller flera medarbetare. Vårt arbetsmiljöarbete utgår från vår arbetsmiljöpolicy. För att möta det tuffare samhällsklimatet har vi fokuserat extra på att utveckla arbetssätt och rutiner kopplat till hot och världssituationer.
I våra upphandlingar ställer vi krav på att våra leverantörer samt underleverantörer ska uppfylla all lagstiftning de berörs av och att det ska vara goda arbetsvillkor. Vi gör även ett antal revisioner årligen.
Genom ett bra arbetsmiljöarbete kan vi nå hög produktivitet, arbetsglädje och intern och extern attraktivitet.
Ansvarsfulla och goda relationer med våra intressenter.
Vi ser en differentierad bild av arbetsmiljön inom organisationen där bland annat en ojämnare belastning mellan olika roller gått att identifiera.
I samband med allmänna restriktioner om att arbeta hemifrån kan vi se en förhöjd risk, då det är svårare att följa upp den fysiska och psykiska arbetsmiljön när medarbeare arbetar på distans. Det innebär även ett ändrat sätt att leda verksamheten på för våra chefer.
Kompetensförsörjning Riskbedömning: 4
För att kunna möta våra framtida utmaningar och den ökade förändringstakten i omvärlden måste vi kontinuerligt säkerställa att vi har rätt kompetens inom företaget. Vidare är ett syftesdrivet varumärke helt avgörande idag för att nå framgång och överlevnad. Om vi inte lyckas attrahera och behålla rätt kompetens får det konsekvenser för vår möjlighet att nå våra mål, ägardirektiv samt att bidra till en positiv samhällsutveckling.
Vi arbetar systematiskt och långsiktigt med vår kompetensförsörjning och för att vara en attraktiv arbetsgivare. Vi har en kompetensförsöjningsplan som ses över årligen i samband med affärsplaneringen och som bryts ner på individnivå. Kompetensutvecklingsinsatser är dokumenterade i affärsplan och utvecklingssamtal. Vi arbetar aktivt med att vara en attraktiv arbetsplats bland annat genom att kontinuerligt arbeta med vår värdegrund, säkerställa ett engagerat ledarskap och erbjuda en stor delaktighet. Externt arbetar vi med employer branding. Årligen mäter vi och följer upp vår kompetensförsörjning och attraktivitet i Great Place to Work (medarbetarenkät) och genom utvecklingssamtal.
Vara en attraktiv arbetsgivare som attraherar engagerade och kompetenta medarbetare. Därigenom levererar vi en affärsnytta som gör att vi ligger ett steg före.
Vi ser fortfarande att vi är en attraktiv och trygg arbetsgivare och upplever att antalet sökanden till våra lediga tjänster ökat under coronapandemin. Våra behov och möjligheter att genomföra utbildningar har påverkats, vissa har kunnat ställas om till digitalt format, medan andra har behövt ställas in. Den digitala omställningen har som en följd av coronapandemin gått fortare, men vi upplever att utvecklingstakten är differentierad på grund av en ojämn digital mognad inom företaget.
Miljörisker Riskbedömning: 4
Inom miljöområdet har vi identifierat våra risker och prioriterade miljöaspekter. Dessa återfinns bland annat inom byggnation och material (risk för skadliga ämnen och byggmaterial), klimat och energi, inomhusklimat (förhöjda radonhalter) samt avfall (felaktig hantering). En framtida risk är de globala klimatförändringarna som kan ge skador på fastigheter på grund av extrema väderhändelser men också medföra negativ påverkan på människors hälsa och på miljön.
Stångåstaden är miljöcertifierade enligt ISO 14001 sedan 2005 och arbetar förebyggande och systematiskt med miljöfrågor. Vi har upprättade miljömål och handlingsplaner som följs upp kontinuerligt och håller oss löpande uppdaterade om nya och ändrade lagar. Miljöarbetet utgår från vår hållbarhetspolicy som är fastställd av styrelsen.
Vi ställer krav på de produkter som byggs in i våra fastigheter och använder SundaHus miljödata för att bedöma och dokumentera material och ämnen.
Vi har även en framtagen energistrategi och arbetar systematiskt med energieffektiviseringar och med beteendepåverkan.
Vi arbetar aktivt och systematisk med att mäta radonhalten i våra fastigheter och vid behov av åtgärder samordnas dessa med renovering i planerade ombyggnationsprojekt för att göra det så effektivt som möjligt. Vid behov görs även punktinsatser.
Vi arbetar med att skapa förutsättningar för en korrekt avfallshantering och för att minska mängden restavfall. Detta inkluderar daglig tillsyn i våra avfallsrum och arbete med beteendepåverkan.
Inom ramen för kommunens klimatanpassningsprogram har en handlingsplan för klimatanpassningsåtgärder, med tidsperspektivet 2020-2022, tagits fram. I detta arbete identifierade Stångåstaden ett antal åtgärder för vilka det pågår arbete, bland annat har sårbarhetsanalyser av våra fastigheter genomförts.
Vi ställer miljökrav på våra leverantörer och genomför ett antal revisioner årligen.
Genom vårt aktiva miljöarbete har vi möjlighet att erbjuda boenden som är bra ur miljösynpunkt. Ett progressivt miljöarbete förebygger miljöproblem, uppnår ständig miljöförbättring och bidrar till att bromsa de globala klimatförändringarna och miljömässiga risker kopplade till dessa.
Under större delen av coronapandemin har vi sett att mängden avfall som genereras av våra hyresgäster ökat då fler arbetat hemifrån/varit hemma. Vidare har vi, i samband med restriktioner om att arbeta hemifrån, inte kunnat genomföra alla revisioner som planerat även om vi då ställt om och genomfört flera revisioner digitalt. Minskad möjlighet till kontroll av efterlevnad kan bidra till att risken för avvikelser ökar.
Brandrisk Riskbedömning: 3
Det finns en risk för att brand inträffar som kan medföra fastighetsskador och påverka människors liv, hälsa (fysiskt och psykiskt) och säkerhet samt miljön negativt.
Inom organisationen finns en ansvarig för brand och säkerhet utsedd och en krisorganisation (Krisgruppen) finns som tillfälligt agerar i och hanterar en krissituation. Som stöd finns en krisplan, checklistor och rutiner. Vi har ett systematiskt brandskyddsarbete och arbetar preventivt med brandskyddsfrågor. Vi gör en årlig egenkontroll av vårt brandskydd i hela beståndet och en entreprenör gör kontroller av vårt brandskydd i våra fastigheter fyra gånger per år. Dessutom utövar Räddningstjänsten tillsyn genom stickprovskontroller.
Genom vårt arbete kan vi identifiera riskområden som snabbt kan åtgärdas samt utgöra underlag för informationskampanjer och utbildningsinsatser för såväl personal som kunder.
Sociala risker Riskbedömning: 6
De senaste årens samhällsutveckling mot mer gängkriminalitet, segregation och otrygghet i samhället, inte minst i relation till flera uppmärksammade skottlossningar i Linköping, innebär en ökad oro och risk för otrygghet. Social oro och otrygga områden påverkar kundnöjdhet och fastighetsvärden negativt och kan i förlängningen även medföra en ökad segregation.
Vi genomför trygghetsvandringar i alla våra områden och arbetar med grannsamverkan. I våra tre socioekonomiskt svagare områden har vi stadsdelsutvecklingssatsningar med fokus på att de boende ska känna delaktighet och få inflytande i sin närmiljö. Kopplat till händelseutvecklingen på senare tid i Linköping har arbetet med att förebygga brott och öka tryggheten i bostadsområdena intensifierats. Tillsammans med polis och andra aktörer arbetar vi enligt modellen EST (effektiv samordning för trygghet), där samtliga involverade träffas för regelbundna avstämningar på veckobasis. Under 2018 startade vi upp ett kompetensförsörjningsprojekt för att öka sysselsättningen i utsatta stadsdelar där målet även är att främja en ökad integration. Detta projekt har fortgått under 2021.
Trygga områden minskar risken för störningar och våra bostadsområden blir mer attraktiva att bo i. Vi får nöjdare kunder, högre lönsamhet och högre fastighetsvärden.
Risk finns för att den sociala oron och psykiska ohälsan ökar i samband med rekommendationer om att hålla sig hemma för att minska smittspridningen, samt på grund av ökad arbetslöshet.
Mutor och korruption Riskbedömning: 4
Risk för otillåten tilldelning av lägenheter. Hyreslägenheter är väldigt eftertraktade i Linköping och i genomsnitt finns 75 sökande per ledig bostad.
Mottagande av mutor i samband med beställningar och upphandlingar. Stångåstaden är en stor inköpare av varor och tjänster, främst inom byggentreprenad, drift och underhåll.
Vi ser en risk för mutor och korruption genom hela leverantörskedjan.
Risk för yttre hot, våld eller påtryckningar mot enskild medarbetare för att tilldelas fördelar.
Stångåstaden har en transparent uthyrningspolicy och en reglerad bostadskö där bostäder förmedlas efter kötid. Intern kontroll av uthyrningen genomförs för att säkerställa att företagets rutiner och riktlinjer följs. Vi arbetar aktivt med att förebygga olovlig andrahandsuthyrning. Vi motverkar uppkomsten av mutor och korruption genom våra etiska riktlinjer, vår inköpspolicy och vår representationspolicy. Vi ställer även krav på att våra leverantörer ska agera i enlighet med vår hållbarhetspolicy. Möjligheten till anonym rapportering av oegentligheter, så kallad, “whistle blowing” finns via ägaren Linköpings kommun.
Ökad trovärdighet och transparens skapar ytterligare möjligheter till förbättrade relationer med bolagets intressenter.
Kränkning av mänskliga rättigheter Riskbedömning: 3
Mänskliga rättigheter i en företagskontext innefattar många olika frågor. Risker finns bland annat för att individer utsätts för kränkande särbehandling och diskriminering. Risker finns i hela värdekedja, såväl internt som i leverantörsleden. Samtliga eventuella fall av kränkningar riskerar att skada Stångåstadens anseende och förtroende.
Enligt våra riktlinjer mot kränkande särbehandling accepterats inte någon form av kränkningar inom Stångåstaden. Vi har skapat ett arbetssätt som sträcker sig längre än att förhindra diskriminering på arbetsplatsen till att främja mångfald. Professionellt bemötande gentemot alla människor är en förutsättning för delaktighet och det är även viktigt att all vår kommunikation är tillgänglig och inkluderande. För att uppnå detta har vi en handbok ”Inkluderande kommunikation” som vägledning. Vid tilldelning av våra lägenheter tillämpar vi likabehandlingsprincipen genom att lägenheterna förmedlas efter kötid. Vi ställer krav på att våra leverantörer ska agera på ett etiskt och ansvarsfullt sätt.
Att säkerställa att vi är en attraktiv och trygg arbetsgivare genererar möjligheter för Stångåstaden att bibehålla och attrahera viktig kompetens. Delaktighet i våra bostadsområden samt kravställan och uppföljning av våra leverantörer genererar ökade möjligheter till ännu bättre och långsiktiga relationer med våra intressenter.
I samband med allmänna restriktioner om att arbeta på distans har möjligheten för chefer och ledare att upptäcka och följa upp eventuell kränkande särbehandling minskat vilket har en effekt på risken. Samma sak gäller för våra leverantörer.
Finansiella risker
Riskbedömning: 3
Finansiella risker
Stångåstaden hanterar självständigt sin egen skuldportfölj på ungefär 3,6 Mdr. Vi har definierat fyra typer av risker för den finansiella verksamheten:
- Ränterisk avser risken att resultatet i bolaget förändras negativt på grund av marknadsräntan.
- Finansieringsrisk avser risken att inte kunna ta upp lån eller att finansiering inte kan ske till rimliga kostnader.
- Kreditrisk avser risken att vi inte kan erhålla likvid för en placering.
- Motpartsrisk avser risken att motparten i en finansiell transaktion misslyckas med sina åtaganden att betala, uppehålla sina kreditlöften, till exempel att de på grund av obestånd återkallar krediter eller ej kan leverera placering.
Finansarbetet styrs av en Finanspolicy som beslutas av styrelsen och uppdateras årligen. För att minimera ränterisken görs årligen ett strategitest för att bestämma riskhanteringen. För att hantera och minimera ränterisken använder bolaget derivatprodukter, främst ränteswappar och räntetak. För att minska finansieringsrisken, då vi finns både på kapitalmarknaden och i banksektorn, har Stångåstaden en diversifierad skuldvolym där vi valt att hantera olika typer av lån så som kortfristiga företagscertifikat och längre företagsobligationer. För närvarande har vi inga bilaterala banklån. För att begränsa kreditrisken använder vi i första hand tillgänglig överskottslikviditet för lösen av lån, i andra hand placeringar eller motsvarande. Vid avtalstecknande med ny bankkontakt vad gäller derivattransaktioner tecknas alltid ISDA-avtal eller RAM-avtal. Stångåstaden har endast affärsförhållanden med etablerade motparter. Vid kontakt med nya motparter bedöms finansiell styrka utifrån ekonomi, styrning, rating med mera. Stångåstaden arbetar aktivt med att genomföra fastighetsaffärer för att frigöra kapital och hålla skuldsättningen på en rimlig nivå. En större affär har genomförts under 2021 där koncernens totala skuld sänkts med ca 2,5 Mdr.
Dra nytta av låga räntor men ändå ha en optimal räntestrategi för att ta höjd för stigande räntekurva. En tryggad upplåning ger ökad möjlighet till investeringar.
Finansmarknaden är generellt känslig för osäkerheter, vilket visat sig i både liknande kriser som denna såsom tidigare finanskriser och fastighetskriser. Under inledningen av pandemin var marknaden osäker men har återhämtat sig.
Fotnot kopplat till “effekter av coronapandemin och eventuella åtgärder”: Vi följer löpande utvecklingen och kommer fortsätta anpassa verksamheten i linje med samhällsutvecklingen och rådande restriktioner.